首先惯例性声明，强叔非金融行业从业人士，也没有收受银行/房企的PY交易，本着跟大家分享房产知识的心态来写此稿，只想把这话说到前头，个人观点，不供参考，也不求观点一致，如果想喷也可以喷，反正搁着屏幕也打不死我，当然也感谢各位的点赞、分享、收藏与关注，同时也期望疫情早日过去，工作生活恢复常态，大家也能赶紧挣钱还月供。
壹：什么是LPR
LPR又称Loan Prime Rate，也就是贷款市场报价利率，为了方便理解，我们称LPR为「民行浮动利率」。
2019年10月8日起，央行将调整发放商业性个人住房贷款利率，不再按照央行贷款基准利率进行上下浮动，而将运用「lpr作为定率标准」。
也就是说以后商业房贷利率将不再使用「贷款基准利率」，而使用采用「LPR的方式计算」。
贰 LPR怎么定
LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉「一个最高价」和「一个最低价」，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。
LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。
叁：LPR由哪些银行利率共同决定
LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低，平均剩下的，就是它，每月20号更新。
10家全国性银行
中国银行，建行，农行，工行，交行，招行，民生，兴业，浦发，中信；
其他银行
西安银行、台州银行、顺德农商行、上海农商行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行；
当然未来它们可能也会换，也可能会增加更多银行代表。
能否不选择LPR
可以！
你可以选择「固定利率」，按照现有的利率执行；
也可以选择LPR加点，利率随LPR变化，每年调整一次；
但是二选一的机会只有一次，选了就不能改了。
肆：LPR的利率现在目前是多少
伍：LPR的转换方式
新的房贷利率=LPR+(现有利率-4.8%），由原来的乘法变为加减法
举个例子：我的的房贷当时批下来的是9折利率
原始的计算方式：4.9*0.9=4.41%
LPR的计算方式：4.8+（4.41-4.8）=4.41%
加点值=4.41%-4.8%=-0.39%（负数）
如果你是上浮利率，那么加点值就是正数，如果你上浮10%，加点值就是0.59%
简单来说就是：原来打折的，调整后还是打折；原来上浮的，调整后还是上浮；
以上看不懂没关系，再多看几遍就明白了。
算了，我还是做个表吧，看的更明白些。
总结一下这次调整的核心
选择转换LPR加点后，加点值是不变的，利率受LPR变化影响。
LPR涨，房贷利率涨；
LPR降，房贷利率降；
陆：重新定价日和重新定价周期
在上一节，我们都在用2019年12月LPR的4.80%做例子，为什么不以2020年4月份的4.65%为例呢？
LPR涉及到一个重新定价日和重新定价周期。
重新定价周期：1-5年，这不用多说了吧，既然都选LPR了，妥妥的1年啊，1年1变赌的是短期的多次下降，5年你来赌多次上浮，预期这样你还不如选择固定利率。
重新定价日：LPR是一月一变，一年之中LPR一直在变化，特别是最近一直在下降，是不是我选了LPR就可以享受最新的4.65%了？
NONONO！
重定价日为：默认定价日「1月1日]，LPR是每月20日更新，所以我们参考上一年12月20日的LPR，当然还有种选择是「贷款放款日」，降息日是没法博，看参考银行资金的季节性宽松吧，1月新的额度出来，3-4月楼市小阳春，9月前学区房，比较理想的选月份2、9月，你看着办吧。
柒：LPR是升还是降
我个人认为LPR在未来5年内，大概率会继续下降，目前是大宽松时代，几乎庙堂内外也是这个共识。
但是，敲黑板了，请注意各位，是但是！水有深有浅，山有高有低。
你的房贷应该不止5年吧？
目前我们的商业贷款利率是处于低位水平，不信各位请看下图！
应该看出了规律吧，每个周期的最低点是一直下行，是毋庸质疑的，已经是30年来最低点了。
看完我国的，我们再来看看美帝的，能否发现下些什么？
LPR新机制以来已报价8次，一次比一次低。
我甚至能回想到移动公司给我打促销电话的情形，告诉你新的套餐多么的优惠，送多少G的流量、送多少分钟的通话时间，折合下来每个月多少钱，等我换过套餐才知道是个坑，她所说的每个月多少钱是促销期间给打的折扣，至于话费和流量送了几个月后不送了，最终我每个月不仅没省钱，还要花钱去购买流量，还要每个月多支出几十元的月租费，我想换回以前的套餐也换不回去了，套餐下架了。
所以韭菜当多了，也会积攒很多经验！
不要想当然的以为银行钱多的没地方花了，想做慈善，如果想让利于我，直接免去我几个月的月供多好，疫情期间都不停的打电话催促我及时还月供呢。
买大还是买小，买定离手，在根据大小的比例决定开大还是开小，怎么才能让大小的比例不那么均衡呢，LPR的不断下调就是不断冲击心理底线。
我们再次重申那个问题
LPR是由谁来定呢？银行。
贷款的出借方是谁呢？银行。
简单地讲这一切银行说了算。
没错，银行就是你的债主，这就有点意思了，你借了别人的钱，而且对方可以随意给你定利率。
有人会说：以前也是一年一变啊，以前的基准利率要加一个词，叫「央行基准利率」中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率。
而LPR呢，则是银行以后自由决定是否对所有借钱的人加息。
通俗的说法就是：以前是央妈说的算，现在由商业银行共同说的算。
央行再怎么说也是相对独立的政府单位，不以盈利为目的。商业银行可是企业，企业则是以盈利为目的的。
还看不明白：TM参考油价改革套路，TM参考ETC的套路。
捌：我们未来会不会负利率了？
上文说到LPR在短期内会下降
最近无论是抖音还是一些自媒体都一边倒的推荐LPR，口径特别的一致，一致强调未来利率下行是板上钉钉的事，甚至毫不廉耻的说一年省好几万，微商都不敢这么吹，「一年省好几万」「未来利率一定是下降的」的口号式宣传让我产生逆向思维。
前事不忘后事之师，不要被一些低劣的拼凑稿件所洗脑，历史上美国次贷危机以前，LPR从2004年的1%上调到5.25%，LPR是怎么定价的？18家银行！你的钱谁借给你的？18家银行！
对了，还有很多不明群众说发达国家的银行利率的趋势是越来越低，甚至已有出现了负利率。
同志们啊，我再说一遍同志，我们是发达国家吗？
不是！我们不是发达国家，我们不是发达国家啊！美国散布我们不属于「发展中国家」，这是在「崩溃论」无果后，宣扬的「捧杀论」，我们应该有清醒客观的认识，你们这是糊涂啊！
那么发展中国家的银行利率又是多少呢，下面上图！
拆借利息一般都很低的，贷款利率哪里能这么低，银行有的就是很低得资金成本，放出去赚利差，所以贷款利率在此基础上+0.5以上才会属于属于正常。
玖：LPR降的底线在哪里
我们有个公积金贷款利率3.25%，而且本次公告中明确「公积金个人住房贷款利率政策暂不调整」
这就有那么点意思了，你品，你细细的品。
首先公积金是渊源是什么？
住房公积金制度是上世纪90年代初从新加坡学来的，奇帆同志也曾提出建议取消住房公积金制度，网上也引发讨论是否该废除住房公积金，但是最终....
公积金的受益者是谁？
根据「公积金报告」机关、事业和国企占比超过50%，是公积金的缴纳的主力军，实缴比例最大，公积金存缴比例最高。
认的观点是，即使降，也不会降到比公积金低吧，如果LPR向发达国家看起，公积金尴尬不？
拾：LPR的上限在哪里？
这玩意谁能猜得到啊，就像老板问我给我加多少工资合适？当然是多多益善了，老板也希望他的公司营收再上一个台阶，利润里再增加几个点。
至少我觉得吧，以我9折基准利率转换LPR4.41%来计算，上升两个点到6.41%的几率应该大于下降两个点到2.41%，你说对不？
怎么说呢，举个不恰当的例子，百度网盘刚开始也是哗哗哗的送空间，这是战略性亏损，后来呢？懂了吗？
拾壹：为什么要停止基准利率，实行LPR？
看到这里，估计很多人基本明白为什么要实行LPR了，没看出来的看看这张图。
房贷和基准脱钩，我们的口号是什么？房住不炒！我们还知道什么？实业才是兴国之本!
今年这疫情实体也不好过，基准利率下调去救实体，微小企业也可以低利率融资，结果这帮孙子融到钱之后又投入到杠杆买房了，如果涨利率？那企业还活不活？我们最终希望是定向性越来越强的金融灌溉，而不是雨露均沾。
LPR施行后推行的是「1年期」、「5年期」。
你房贷不会就借1年吧，怎么着起步也得15年、20年的，如果不是年龄限制30年都想。
那LPR 1年期的目的是什么？是通过LPR1年期利率下降，将中小企业短期借款利率下降，激活中小企业。
剥丝抽茧，LPR 1年期的利率下降，再加上房住不炒的大方针，我主观认为无论是庙堂还是银行都不会对LPR 5年期的利率进行大降。
拾贰：到底怎么选
啰里啰嗦的写了这么多，你能看到这里也不容易，授人与鱼不如授人于鱼，我总不能上来就说你要选XX，一定不能选XX。
选LRP的情况
1、5年内还清房贷/考虑卖掉，2021年LPR模式肯定是少还的，2022年高概率还是少还，23年持平？
2、上浮利率太多的：转换后明显能降低，都上浮30%了，赌一把也能接受。
其他的你自己看着办吧，该说的也都说了。
我选择的是固定利率
1、我个人不喜欢失控的感觉，所以不想将未来几十年的利息浮动决定权放到银行受理，我本来就能负担起现在的房贷，LPR的涨或跌，我不喜不悲，未来情绪不再因为LPR波动所影响，我如果选了LPR，这个月少还了100，下个月少还了100，等我适应了这个节奏后，突然每个月多了300，而且每个月都闹心一会，我估计会骂自己，我TM脑子进水了，当时非得改LPR。
2、LPR和固定利率就是一次赌大小，买定离手后赌的是二十多年，周期越长不确定性越大，以前国内的经济受房产影响太大，物价甚至都是和房价挂钩的，而LPR的出现是为了将经济和房地产分开，而他的使命不是为了降低我的还款压力；
3、我不认同LPR 5年期会一直降，银行的本质是商业和利润，用华尔街的一句话说，资本逐利，金钱永不眠。所以长期来看LPR 5年期应该会在4.9%，甚至更高，就看工资能否跑赢LPR的涨幅了，跑赢了被当韭菜，跑不赢了楼顶见。
4、经济方面，咱不是专家，但是韭菜当多了，警觉心就有了，下这么大力气让房贷和基准利率脱钩，如果不是为了28万亿的房贷，不是为了多赚钱，而且还要少赚钱，没天理了。
所以我选择固定利率，我都固定利率了，你咋割我啊！
总结
各位不用通过评论问我：「我利率多少，应该怎么选？」
成年人就是要为自己的选择负责，没有绝对的对错，我不认为选择LPR一定是对的，或者固定利率一定是对的，但是你在做选择的时候一定要知道将会面临什么风险，具体到个人，希望你自己能做出有利于自己的判断。
分析得很好，我也定了一套房，这几天去银行面签