盛夏燥热的夜晚最适合做什么，撸串和啤酒是不二选择，什么文雅的韩式烧烤都去见鬼，路边摊撸串才是硬道理。
老黄其人
在看完夏天的深夜食堂——《人生一串》后，只想撸串，不想别的，遂叫了老黄，老黄不姓黄，只是长的帅些，女朋友多，所以习惯性称呼他老黄，老黄也不老，不过是80后的人。
老黄冰箱里存了很多精酿黑啤，用他的话说，只有瓦伦丁黑啤口感最为厚重且顺滑，余味中还有些黑巧克力的味道和烟熏的回味。
我对这精酿玩意不兴趣，吃烤串一定要喝地摊款的工业啤酒，啤酒是用来吹的，是撸串时候的啤酒豪饮，是最便宜的那种大绿棒子，金星、雪花足矣，两瓶下肚，管你是老黄还是局长，都是兄弟，地摊款喝完，尿的是开心。精酿是什么，是文青小姑娘在三里屯调情用的，是寂寞时候独自与上帝对话用的。
我和老黄随意找了家路边摊坐下，伴着烟雾缭绕的氤氲，在黄色的灯光下，穿着背心，脚踩人字拖的老黄点完烧烤，坐在小马扎上。
“现在的年轻人都NB了。”
“怎说？”
“吹牛逼三板斧，刚毕业不到1年都要买房买车的。”
老黄点燃一支帝豪，老黄不缺钱，甚至说很有钱，低调，现金流充裕，老黄比较念旧，所以一直对帝豪情有独钟。
我好了奇，我其实这次来的目的，除了想吃点烤串对得起这个季节之外，更想知道老黄对炒房的一些投资技巧，老黄手上已经5套房子。
“谢你了兄弟，你混迹房地产这么多年，托你的福，让我走入炒房这条路，我也才有了今天。”
开始我只好举起一杯酒，但是老黄却一定要杯子比我低，我只好站起来，最后我两个几乎都是趴在地上才把第一杯酒喝了。
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老黄要买公寓
“老黄，我给你说，你也不用谢我，说吧，今天找我有啥事？”
十串羊肉十串腰子，撒上满满的孜然和椒盐，一打啤酒下肚，老黄开口了。
“没啥，就是那个现在不是限购吗？准备买套公寓当做投资了。”
我震惊了。
“老黄，你疯了，除非钱多没地方投，否则不建议投资公寓产品！”
老黄看我情绪如此激动，赶紧把马扎朝我挪挪。
“兄弟，别激动，快给咱说说原委。”
一杯啤酒下肚，强叔开始上课了。
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公寓这个坑啊
想买公寓，是置业顾问的说辞，让你心动不已对不对？诸如：
别担心公寓产品40年，50年的产权年限，我们是住宅式公寓，70年产权，到期后，可以和住宅一样，自动续期。
我们的公寓是典型的双层loft，什么意思明白吗？就是买一层得两层，花一套的钱，买两套房。这样的好事儿，市场上也就只有我们能做到。
想投资公寓，除了高收益率，我们还可以做到托管式，出租根本无需担心，您只要躺在家里收房租就可以。
我们是精装修交房，拎包入住，简直不能再方便了。
比起住宅，公寓低总价，低单价，人生天地之间，所需不过三尺宽。小小公寓，象征的可是年轻自由与时尚。
面对如此激情飞扬，唾沫横飞，说的天花乱坠的置业顾问，你是不是非常动心，花小钱，住大房子的梦想，很快就能实现。而且就那么几套公寓，晚几分钟，可能就错过了几个亿。
头脑一热，拿出银行卡就刷，后期板着指头算来算去，总感觉脑子进了点水。
但是你真的认为投资公寓是个很好的选择吗？
有几个问题，你来考虑一下。
产权到期怎么办
在我国，根本没有公寓这个产品一说，只有办公楼和住宅，公寓打的是个擦边球，毕竟，你可以在家办公，也可以睡在办公楼里，所以也就有了商住两用公寓这个说法。
至于产权年限到期自动续期的说法，公寓的说法可就有点偷换概念了，自动续期是针对住宅说的，郭家可不承认公寓也享此福利。
关于收益
好的投资项目，无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来，让更善于学习的人赚钱。
公寓的租金收益率，一直被外行人和销售人员宣传的很高很高。事实并非如此，否则，门槛不会如此之低，这种假象很可能是庞氏骗局。
现在我们来算笔账。
公寓的收益包括两方面，房价上涨和租金。
房价为什么会上涨，无非是市场上有推动其上涨的因素存在。关于户口，关于学校，关于物业，关于居住的舒适度，这些都是住宅能够产生溢价空间的价值所在。
对于公寓来说，这些都不存在，反而因为一些鸡肋问题的存在，扯了它二次涨价的后腿。比如户型小，商业水电费等。
在租金收益方面，公寓和同等地段的住宅同时出租，住宅的价格可能要比公寓便宜的多。而且住宅有公寓没有的优点，在出租率方面，也要优于公寓。
拿出我的手机，给老黄看了我们部门编辑前一阵做的公寓租金图：
老黄禁不住骂娘，还指望以租抵贷呢，杀千刀的房产销售。
安抚下他的情绪，又一杯啤酒，一串羊肉下肚，继续。
至于租售比，目前国内，无论是公寓还是住宅，租售比都不高，说句大实话，在北上广人口众多的城市，租售比尚且在55:1以上，远远低于国际上的标准16:1—25:1。
如果你能慧眼如炬的选择一个非常棒的公寓，也许你靠租金勉强能抵扣月供，但是如果不能带来额外稳定的收益，看走眼了，估计以租养房都困难。
对于刚需来说，并不存在接盘侠一说，但对于投资来说，接盘侠却是实实在在存在的。
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关于居住体验
谈到居住体验，你可能会想到，我一个单身贵族，有自己的小天地，住起来潇洒自由不受拘束，或者和家里人闹别扭了，有自己的房子，不至于流落在外。
看到你的邻居，你可能会怀疑人生。
目前市场的公寓梯户比很低，一层通常有一二十户人家，上班乘电梯就可以逼疯你。下班回家，本想好好休息一下，楼上的已经开始了狂欢party，都是年轻人，就互相体谅一下吧。邻居是开发廊的，大晚上的顾客不止，谈话聊天，外加吹风机的呼呼声，穿透耳膜。
这样的环境，还是曾经幻想的时尚young魔变公寓吗？
同时，还有几个问题你要考虑。
一个二三十平的公寓，可以做到有房间，有客厅，有卫生间，你得想想是怎么实现的。
暗卫，没有阳台，如果不幸住到背阴处，采光通风不佳，准备好全天开灯，这都需要钱来伺候。
来一组对比数据吧：
某市居民用水3.5元/吨，公寓水费5.2元/吨；
居民用电每度0.5649元，公寓电费每度1.2元；
同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
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关于升值潜力
购买公寓者，90%都为投资，因为手中没有住宅名额，或者住宅总价高，才转向公寓。从杠杆原理来看，用很少的钱撬动未来源源不断的租金收益，先是抵扣房贷，后是纯收入，想想就是一件很划算的买卖。
但是，购买公寓不占用购房名额，却占用购房资金啊，公寓是总价低，但首付50%，相比住宅30%的首付款，相差无几。住宅按揭贷款可以用30年来还贷，公寓的贷款周期只有10年，月供也不少。
除了杠杆，你还得考虑本金、利息与收益之间的关系。如果公寓上涨的幅度跟不上住宅价格上涨的幅度，你的资金不仅仅是被占用这么简单。如果公寓出租效果不好，出售困难，这其实就是在消耗你的本金。没有合理的预期收益，也没有稳定的上涨空间，你就是公寓产品下的炮灰。
对于住宅来说，只要价格合理，租户，买方，大有人在。
对于公寓来说，租金价格稍不合理，就意味着失去了收益来源。
关于二次交易
二次交易，最大的问题在：税费太高。
公寓交易税费非常复杂，包括房屋增值税，土地增值税，个人所得税等大头税费，以及登记费，印花税，交易费等等，简单的估算的话，所交易的税费支出大概为全额的30%。100万买的公寓，若干年后涨到200万，二次交易中，要上缴大概60万的税费。分摊到卖主和买主身上，能赚到手的，与你多年的经营与付出并不成正比。况且，也没有买主愿意承担如此高的税费吧。
而住宅交易费用包括：契税100万*1%+评估费100万*0.1%+绘测费300+登记费80+印花税5+交易手续费90*2.5=11610元， 赚到手的基本算是实打实的纯收益。
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尾语
烟头在夜空中一闪。火灭，灰烬。
老黄骂道，去TM的公寓，我不买了！
老黄，你也别急，没有什么事，是在烧烤桌上解决不了的。
如果你想尝试下也未尝不可，但是需要注意以下几点。
1、不要被高性价比所蒙蔽，主打性价比的公寓楼盘位置都不好，偏僻的地方不适合投资，能租不租的出去都是问题。
2、不要选择体量比较大的，一个社区都是公寓，那么你将面对更多的竞争，租金和空置率都会受到影响。
3、一定一定要选择市中心、办公区、商业区，至少空置率低，租金相对有一定的保障。
老黄再端一杯酒：推荐几个项目？
没有什么事，是在烧烤桌上解决不了的。
如果解决不了，那就再来一顿。
下一顿再说吧。
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